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集中卖地难倒大房企

来源：间距

头部房企要么逐步降低负债和利润率，变成乖孩子；要么逐步降低规模，减少对整个市场的影响力。

五一假期之前，广州第一批集中供地竞拍结束，两日成交906亿元，6宗地块流拍，20宗地块底价成交，但有部分地块高溢价成交，创下区域地价新高。

广州土拍是一个信号，也可以看作是一次“试点”，竞拍结果对一线城市的调控政策走向有非常重要的参考意义。比如，地价是不是没有被控制住？“两集中”出台的初衷和实际效果对比，后续是不是会有调整措施？

广州在四个一线城市中要低一档，拿广州来“试错”，北京、深圳、上海后续调整跟进也符合逻辑。

不过，这次土拍释放出来的几个信号会超出很多人的预料。

1、一线城市被国企和地头蛇垄断

“三道红线”和“两集中”出台的时候，业内评价的结论比较一致：这两个政策都利好头部企业。但实际上，广州土拍拿地最多的是越秀。其次是金地和珠江，大半壁江山被国企和当地地头蛇瓜分。

“三道红线”和“两集中”是在财务和土地端的两道紧箍咒，你要拿到好地就需要激进一点，但一激进就会被“三道红线”卡住。

区域性企业既有当地比较好的关系网络，也比较容易获得当地商行的金融支持。而且，全国不仅的民企要考虑不同城市的投资测算，在“三道红线”下，他们很难在一个城市不计成本的拿地。相反“地头蛇”没有这个机会成本的担忧。

未来，民营企业可能要部分退出某些区域，如在北京的核心区域，不再有民企独立操盘的项目。包括头部民营企业在内，主战场转移到二线城市和强三线。

2、头部企业，只留下国有和乖孩子

之前，有人问万科：你们拿地有点少啊。

万科的人回答说：我们很努力的在拿了，但实在难。

从最近的调控口径和土拍市场来看，“三道红线”并不只针对中小房企。相反，更重要的意义是监控头部资产量巨大的高杠杆民营企业。比如，融创。

目前处于行业头部的民营房企，要么逐步降低负债和利润率，变成乖孩子；要么逐步降低规模，减少对整个市场的影响力。

而后面之前喊着要弯道超车的千亿级房企，就别再做梦了。

任泽平喊话说：房地产是最坚硬的泡沫。可见，“有泡沫”已经成为共识。

那么监管层有一个底线：影响范围大的企业不允许暴雷，通过“三道红线”缓慢释放压力。而对小企业的监管则相对较松，交给地方去负责就好了。

未来，大的民营企业都要做“乖孩子”，不然就要挨打。

3、副业会成为新故事，而不只是投名状

之前，很多房企做副业的初衷是“纳投名状”，做义务劳动的。但如今、物业、物流、二手房这些业务相比开发主业反而有了更多腾挪空间，在主业受限的钱和杠杆，会加速流向副业。

现在，有些物业服务企业的市盈率都高达百多倍了。汽车、文旅业务也很快会迎来重新估值。没有别的原因，地产企业就是最大的投资方和热钱。

这三点都会从本质上改变房地产企业的模式和战略。未来十年，会和过去很不一样。

责任编辑：张玫